证券时报记者 贺觉渊

从4月中央政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”要求，到国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，今年以来，超大特大城市城中村改造得到积极推进，实施路径进一步明确。根据住房和城乡建设部近日消息，超大特大城市城中村改造将分三类推进实施，分别是拆除新建、整治提升和拆整结合。

多位受访专家学者认为，为应对促进城中村区域空间品质提升，确保新市民住有所居，推动城中村产业结构升级等三项新时期城中村改造挑战，未来城中村改造三大模式建构起了包容性城中村改造机制，将直接实现投资拉动经济增长，在推动土地财政软着陆的同时，满足更多住房刚性需求，促进经济可持续发展。

以投资拉动经济增长

长期以来，北京、上海、深圳等超大特大城市城中村为广大新市民提供了低成本的居住生活空间，却也普遍存在公共卫生安全风险大、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题。

中国人民大学公共管理学院教授、首都发展与战略研究院学术委员会副主任叶裕民表示，通过让新市民住下来、融进去，包容性的城中村改造对于拉动经济增长，解决拥有城市权利的本地人与缺乏城市权利的外地人之间的“新二元结构”，实现共同富裕发挥积极作用。

若将城市行政范围内非户籍常住人口占总人口的比重在30%以上、建设用地面积占村庄总面积40%以上的村庄称之为城中村，根据叶裕民团队的初步统计，8个全国超大城市总共有4427个城中村，建设用地面积3524平方公里，目前人口统计5554万，其中非户籍人口3471万。

“当前急需新动能新需求巩固经济向好态势，因此市场高度期待城中村改造挑起重担。”上海财经大学中国经济思想发展研究院研究员岳翔宇告诉记者，城中村改造项目周期较长，有望成为明年稳投资的抓手。

城中村庞大的改造规模意味着较大的潜在投资规模。清华大学建筑学院城市规划系教授田莉表示，在目前房地产市场转型、经济增长面临诸多不确定性因素的情况下，通过城中村改造能够以投资拉动经济增长，预估投资规模约为25万亿元。

包容性改造

根据住建部说明，本轮超大特大城市城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

拆除新建和整治提升两大模式各具特色。叶裕民指出，拆除新建属于包容性改造，旨在通过合理规划增加容积率，并引入市场因素，平衡区域内的住宅和产业；一方面为老百姓(603883)回迁提供大量可支付的健康住房而非高端住房，另一方面城市更新融资地块以产业为主，商住结合。整治提升主要是针对城中村内集租房、商住房进行环境整治，其特点是低成本、低租金、见效快。

不论是何种改造模式，都与过往以房地产销售为导向的、供给大量的高端住房导致流动人口被排挤的“大拆大建”模式有本质区别。专家指出，三大新模式将实现提升城中村环境、满足新市民居住、推动城中村产业升级三大目标。

北京市城市规划设计研究院城市更新规划所主任工程师游鸿指出，城中村改造需要包容性改造，而不是“大拆大建”。“包容性的核心要素就是满足外来人口在城市中最基本的需求，安全、有尊严和可负担的居住。”

不过，叶裕民指出，拆除新建和整治提升依然面临诸多挑战。前者的开发周期漫长，平均时间大概10年，对开发商资金管理提出了要求。后者的整体生活品质依然偏低，不能满足新市民的家庭生活需求，缺乏盈利模式。因此，未来城中村改造三大模式各有利弊，需要综合使用，因地制宜。

可考虑专项债券资金

支持

超大特大城市城中村改造模式的调整也带来资金筹措渠道的改变。根据住建部要求，未来城中村改造将坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。

中金公司研报指出，城中村改造或将新增部分供给以实现项目经济性，而在核心区域适度增加有品质商品房供给，可激发合理的新增需求，有助于打平项目收支、吸引社会资金;若改造为保障性租赁住房、商圈或园区，则可以时间换空间，其租金和经营收益亦可吸引“长钱”参与。

除了吸引社会资本，中国城市发展研究院·农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅对记者表示，城中村改造具有良好的投资前景和长期回报，可以考虑通过发行专项债券提供融资支持。

华泰证券研究所首席宏观经济学家易峘同样认为，城中村改造前期投资较大、周期较长，当前宏观环境下，地方政府和承建主体的资金来源及执行能力可能成为“堵点”。如果专项债被允许作为城中村改造资金来源，或能缓解资金来源的压力。